מהו מס שבח?

חוק מיסוי מקרקעין מסדיר את תשלומי המס בישראל על מכירת זכות במקרקעין.
מס שבח מקרקעין הנו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין/זכות באיגוד מקרקעין בישראל אשר אינה מהווה בידיו "מלאי עסקי" (חברה שסוחרת בדירות).
המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין. רווח ההון הנ"ל מצטרף להכנסותיו החייבות של כל אדם/חברה בדוח השנתי שמוגש באותה שנת מס שבוצעה המכירה.

חישוב המס

בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי
רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת.
השבח מגלם בתוכו שני מרכיבים: שבח ריאלי וסכום אינפלציוני

להלן שיעורי המס החלים על השבח הריאלי בידי יחיד*:

1. שבח ריאלי עד יום התחילה – המהווה את השבח הריאלי שנצבר מיום רכישת הזכות ועד ליום 6/11/2001 – שיעור המס החל הוא המס השולי של היחיד בשנת המכירה. אלא אם  תבוצע פריסת מס שבח, ראה בהמשך.
2. השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי – המהווה את השבח הריאלי שנצבר מיום 7/11/2001 ועד ליום 31/12/2011 – שיעור המס החל הינו 20%.
3. יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי – המהווה את השבח הריאלי שנצבר מיום 1/1/2012 ועד ליום המכירה – שיעור המס 25%.

הסכום האינפלציוני מורכב מ 2- תקופות, כמפורט להלן:

1. סכום אינפלציוני חייב- המהווה את חלק הסכום האינפלציוני שנצבר מיום הרכישה ועד ליום 31/12/1993 שיעור המס הינו 10%.
2. יתרת הסכום האינפלציוני – המהווה את חלק הסכום האינפלציוני שנצבר מיום 1/1/1994 ועד ליום המכירה – פטור ממס.

*. הערה- חברה תשלם מס בהתאם לשיעור מס החברות על השבח הראלי.

דגשים הערות חשובות לצורך חישוב המס:

1. שיפוץ שנערך לנדל"ן- לעיתים רבות אנו עורכים שיפוצים והשקעות מסיביות כדי להשביח את ערך הנדל"ן במטרה לממש את הנדל"ן בסכום גבוה. הוצאות אלו מוכרות בניכוי (בהפחתה מהרווח) ולשם כך יש לשמור את האסמכתאות.
2. פריסת מס שבח- בניסיבות מסוימות ניתן לפרוס את מס השבח על פני 4 שנים. דבר שיכול ליצור חיסכון רב במס וזאת מאחר ואין ישנן זיכויים שונים ממס, כגון נקודות זיכוי שהנישום אינו מנצל ויכול לנצל זאת בעת מכירת הנדל"ן (הזכות במקרקעין) וכן על פני 4 שנים. כמו כן, כמצוין לעיל, השבח הראלי עד מועד התחילה הינו בהתאם למדרגות המס השולי, כך שאם פורסים את הסכום הנ"ל על פני 4 שנים כמעט בכל מצב הדבר חוסך תשלומי מיסים רבים.
3. הפסדים שוטפים (מועברים)- לעיתים רבות ישנן הפסדים מהשכרת נכס וזאת מאחר וישנן הוצאות לא מעטות אשר בראש ובראשונה זה הוצאות הפחת והוצאות אחרות הכרוכות בהשכרת הנכס, דבר אשר יוצר הפסד לאותה שנת מס ומועבר בזו אחר זו. בשנת המכירה, ניתן יהיה להכיר את ההפסדים הללו בקיזוז מהרווח שנוצר מהמכירה דבר שלא פעם חסך מס רב במכירה.
4. לא פעם ישנן טעויות בחישוב המס המוטל במיסוי מקרקעין, בין בחישוב החלק היחסי של שטחי מקרקעין שנמכרו, הוצאות שניתן להוון לנכס וכדומה. מבלי לערוך בדיקה יסודית בחישוב המס שבח יתכן ותשלמו מס רב ללא כל סיבה.

אין מהאמור לעיל מהווה ייעוץ מקצועי ו/או חוות דעת. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו- עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. לצורך עשיית שימוש במידע באתר, יש לצור קשר לפגישת ייעוץ מקצועית ומקיפה.

יש לך רק שאלה?
נשמח לעמוד לרשותך!

[contact-form-7 id="452" title="עמוד צור קשר"]